Indirekta besittningsskyddet
En hyresvärd kan ändra hyresvillkoren för lokalhyran men hyresvärden bör i så fall säga upp den aktuella hyresavtalet för villkorsändring.
Detta kan utgöra att hyresvärden blir ersättningsskyldig gentemot hyresgästen om kravet från hyresvärden anses som oskälig.
Det är marknadspriset som avgör om den nya ställda hyran är skäligt eller inte för liknande lokaler på orten vid avtalstidens utfall (12 kap. 57 a § jordabalken (JB)). Det är jämförelsen av hyran på liknande lokaler på samma ort som avgör om hyresvärdens höjning av hyran samt villkorsändringen är skälig eller inte, ortsprismetoden.
Hyresgästen har rätt till ersättning från hyresvärden för den ekonomiska skada då hyresförhållandet upphör.
I lagen (12 kap. 58 b § JB) stadgas att hyresgästen under alla omständigheter har rätt till ett minsta ersättningsbelopp som uppgår till en årshyra, minimiersättningen,.
Regler & grunder för besittningsbrytande
Reglerna om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållandet är inte undantagslösa. Om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.
Det besittningsbrytande grunderna är angivna i fem punkter i hyreslagen
- Misskötsamhet av hyresgästen.
- Huset skall rivas.
- Huset skall genomgå större ombyggnad.
- Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning, den s.k. generalklausulen.
- Hyresvärdens villkor för förlängning.
- Punkterna 1-5 behandlas var för sig nedan.
Hyresnämnden
Du som hyresgäst kan hemställa en tvist med hyresvärden gällande en förhöjd hyra till hyresnämnden för medling om du anser att hyresförhållandena är oskälig och inte vill flytta från lokalen utan ersättning. Du bör påbörja tvisten inom två månader från det att hyresvärden med villkorsändring säger upp avtalet. Tvåmånadersfristen är viktig att respektera då om Du som hyresgäst missar denna tidsfrist förlorar du rätten till ersättning av hyresvärden.
Det är viktigt att kunna överenskomma med hyresvärden men om medlingen hos hyresnämnden inte skulle leda till en överenskommelse kan vi företräda Dig och övergå med tvisten till tingsrätten. Detta kommer utgöra att tvisten förändras till att bli en ersättningstvist i tingsrätten och med detta gäller regler i rättegångsbalken (RB).
Ersättning av hyresvärden
Om Du som hyresgäst förorsakas en förlust och skadan inte täcks av minsta ersättningsbelopp bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada.
Det är främst ersättningen gällande flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värdet samt skada med anledning av hinder eller intrång i Din verksamhet som Du drivit i lokalen.
Naturligtvis blir ersättningen avvikande beroende på om Du som hyresgäst kan fortsätta Din verksamhet i en annan lokal eller om Du tvingas lägga ned rörelsen. Hyresvärden har rätt att kräva att ersättningen till Dig bestäms enligt det alternativ som är förmånligast för hyresvärden.
I det fall Du tvingas lägga ned din rörelse skall du som hyresgäst ha ersättning för bl.a. Din rörelses värde med ortsprismetoden. I det fall det saknas jämförelsematerial kan ersättningsvärdet schablonmässigt värderas till ett belopp motsvarande 3-5 gånger Din rörelses nettoöverskott.