Hyresavtal-Affärsjurister

Vad är ett hyresavtal?

Hyresavtal är en benämning på alla avtal om upplåtelse av rätt att nyttja ett utrymme, eller annan egendom, i utbyte mot ersättning. Bland de vanligare formerna av hyresavtal hör hyra av bostad, affärslokal och parkeringsplats.

Vilka regler gäller vid upprättande av hyresavtal?
Det finns som huvudregel inga formkrav för att ingå hyresavtal, men om någon av parterna begär det ska hyresavtalet upprättas skriftligen.

Det finns särskilda lagbestämmelser som måste följas vid hyra av bostad (kap. 12 Jordabalken). Reglerna är tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att hyresavtalet kan innehålla villkor som är till större fördel för hyresgästen än i lagen, men inte sådana som skulle vara mer begränsande. Om du är osäker på vilka regler som gäller eller vill veta mer är du välkommen att kontakta H I Juristbyrå.

Avtalsfriheten är större vid hyra av lokal än bostad. Men som för alla avtal så kan ett oskäligt avtalsvillkor bli ogiltigt eller justeras.

Hyresnämnden
Om det skulle uppstå en tvist mellan hyresgäst och hyresvärd kan parterna vända sig till Hyresnämnden, som kan agera medlare för att få konflikten löst. Hyresnämnden kan även fatta vissa beslut som rör hyresförhållandet, t.ex. utfärda ett s.k. åtgärdsföreläggande vilket innebär en skyldighet att avhjälpa en brist i bostaden/lokalen. Om en hyresavgift är oskäligt hög kan hyresgästen ansöka om återbetalning hos Hyresnämnden.

Uppsägning – besittningsskydd
Särskilda regler gäller vid uppsägning av hyresavtal. I hyresförhållanden finns ett s.k. besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har en sorts garanti för att få fortsätta hyra bostaden/lokalen så länge denne sköter sig.

I hyresavtal för bostäder finns ett direkt besittningsskydd. Hyresvärden får därmed enbart säga upp avtalet eller avstå från att förlänga det om det finns godtagbara skäl, vilket baseras på en objektiv bedömning. Exempel på godtagbara skäl är om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i avtalet genom att inte betala hyresavgiften i tid eller sköta underhållet på ett tillfredsställande sätt. Besittningsskydd gäller inte för den som hyr bostad i andra hand.

Vid hyra av lokal finns endast ett indirekt besittningsskydd. I dessa fall har hyresvärden visserligen rätt att säga upp avtalet när denne vill, men i så fall har hyresgästen rätt till ersättning för den olägenhet det innebär att tvingas flytta från lokalen.

Besittningsskyddet kan i vissa fall avtalas bort, både vid hyra av bostad och lokal. Om du vill veta mer om detta kan du höra av dig till oss på H I Juristbyrå så ger vi dig all information du behöver.

Innehåll i hyresavtalet
Nedan följer en sammanfattning av det viktigaste som bör ingå i ett hyresavtal.

• Hyresavgiften – Kostnaderna bör delas upp så att varje delkostnad framgår, så som el, vatten och värme.
• Avtalstiden – Hur länge ska avtalet gälla och hur förnyas det? Om inget anges gäller avtalet på obestämd tid.
• Uppsägningstid – Vid hyra av bostad har hyresgästen alltid rätt att säga upp avtalet inom tre månader.

Lägenhetens skick
Underhåll – Ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst, t.ex. vitvaror, avlopp och tvättmaskin.